提問：

　　我公司為以房產(chǎn)公司，自建一綜合樓，本打算自用，計入固定資產(chǎn)，也辦理了房產(chǎn)證。后來又經(jīng)房管辦理預(yù)售將綜合樓出售。

　　1、這樣是出售舊房還是按新房?(評估機構(gòu)說房產(chǎn)公司名下的房產(chǎn)出售不屬轉(zhuǎn)讓舊房)

　　2、如果是按舊房轉(zhuǎn)讓處理，稅務(wù)說我單位售價太低。讓評估，或者核定征收，如果評估是評估市場售價還是成本價?

　　3、據(jù)評估價，怎么計算增值額?扣除項目都有哪些?

　　專家回復(fù)：

　　1、按財稅字[1995]48號的規(guī)定，貴公司出售的綜合樓是否屬于舊房要根據(jù)綜合樓所在地對舊房使用時間和磨損程度的規(guī)定來確定。

　　2、房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

　　3、轉(zhuǎn)讓舊房取得的轉(zhuǎn)讓收入，扣除土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條第四款和第五款的金額后為增值額。扣除項目為《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》。

　　第七條第四款和第五款的金額。

　　政策依據(jù)：

　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》

　　財稅字[1995]48號

　　七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

　　新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

　　財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知

　　財稅[2006]21號

　　一、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　‘

　　對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實行核定征收。

 

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》

　　國稅函[2010]220號

 

　　七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題

 

　　《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條

　　第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

 

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》

　　財法字[1995]第6號

 

　　第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

　　(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

　　(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（文章摘自2016年9月26《中稅網(wǎng)》）

圖片來源：找項目網(wǎng)

土地增值稅計算問題